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Vous trouverez ici un aperçu complet de tous les frais d’acquisition et des coûts récurrents liés à l’achat d’un bien immobilier sur la Costa del Sol et en Andalousie :
- Les types de taxes : lesquelles, quand et combien
- Les frais juridiques et administratifs
- Le récapitulatif des coûts
- La commission d’agence immobilière
- Les coûts mensuels et annuels
- Checklist des documents à préparer pour votre achat
- FAQ
En Andalousie, vous serez confronté à des taxes spécifiques et à des « frais d’acquisition » qui peuvent différer sensiblement d’autres régions espagnoles et de votre pays de résidence.
Pour donner suite aux récentes réformes fiscales, l’Andalousie est devenue l’une des régions les plus avantageuses fiscalement en Espagne.
Afin d’éviter toute mauvaise surprise, il est toutefois essentiel de prévoir un budget supplémentaire de 9 % à 13 % au-dessus du prix d’achat. Dans cet article, nous détaillons les coûts, de la taxe de transmission aux charges annuelles.
1. Les taxes
Le poste de coût le plus important dépend du type de bien que vous achetez : neuf ou ancien.Bien neuf : TVA et AJD
Lors de l’achat d’un bien neuf (première occupation), vous payez :- TVA (IVA) : fixée au niveau national à 10 %
- AJD (Actes Juridiques Documentés) : réduit en Andalousie à 1,2 %. Il s’agit d’une taxe régionale sur les actes juridiques
Bien ancien : ITP
Lors de l’achat d’un bien existant auprès d’un propriétaire précédent, vous payez l’Impôt sur les Transmissions Patrimoniales (ITP) :- Taux fixe de 7 % : alors que d’autres régions espagnoles appliquent souvent 10 %, l’Andalousie propose un taux uniforme avantageux de 7 %, rendant la région particulièrement attractive pour les investissements haut de gamme
2. Frais juridiques et administratifs
En Espagne, le rôle du notaire est différent de celui auquel vous êtes peut-être habitué. Un accompagnement adéquat par l’équipe de Costas & Casas et nos partenaires sélectionnés est essentiel.- Honoraires d’avocat (non obligatoires mais fortement recommandés) :
Un avocat indépendant effectue une analyse approfondie de la situation juridique du bien (permis de construire, éventuelles dettes, etc.). Ses honoraires s’élèvent généralement à environ 1 % du prix d’achat + TVA (21 %).
Il s’agit d’un travail spécialisé et souvent très approfondi. Remarque : les honoraires peuvent parfois être négociés en fonction du cabinet, de la charge de travail estimée et du prix du bien. Toutefois, il est préférable de privilégier la qualité et l’expertise. - Frais supplémentaires d’avocat :
La plupart des avocats facturent des frais supplémentaires pour l’obtention du NIE, les procurations notariales, le raccordement des services publics, etc. Prévoyez environ 500 € à 1.500 €. - Frais de notaire (Escritura Pública) :
Réglementés par la loi et basés sur le prix d’achat et la complexité. En général entre 0,1 % et 0,5 %. - Frais d’enregistrement (Registro de la Propiedad) :
L’inscription au registre foncier coûte environ 0,1 % à 0,3 % de la valeur. - Frais hypothécaires :
Si vous contractez un prêt hypothécaire en Espagne, des frais supplémentaires s’appliquent (frais bancaires, expertise, notaire et enregistrement sur le montant du prêt). - Plusvalía municipal :
Mentionnée à titre informatif. Il s’agit d’une taxe locale sur la plus-value du terrain lors de la vente. Elle est à la charge du vendeur, pas de l’acheteur.
3. Aperçu des coûts : à quoi s’attendre
| Poste de coût | Bien neuf | Bien ancien |
|---|---|---|
| Taxe | 10 % TVA | 7 % ITP |
| AJD | 1,2 % | N/A |
| Avocat | ± 1,21 % | ± 1,21 % |
| Notaire & Registre + autres | ± 0,5 – 1 % | ± 0,5 – 1 % |
| Total estimé | ± 13,5 % | ± 9 % |
4. Commission d’agence immobilière
Sur la Costa del Sol, la commission de l’agence est payée par le vendeur en compensation des frais de marketing et des services liés au bien ou au projet.En tant qu’acheteur, vous bénéficiez donc de notre expertise et de notre accompagnement sans frais.
5. Coûts récurrents après l’achat
Une fois propriétaire, les dépenses ne s’arrêtent pas au prix d’achat. Pensez aux charges suivantes :- IBI (Impôt sur les Biens Immobiliers) : taxe municipale annuelle. Les taux varient selon la commune.
- Charges de copropriété (Gastos de Comunidad) :
Si votre bien fait partie d’un complexe avec des installations communes (jardins, piscine, sécurité, etc.), vous paierez une contribution mensuelle.
Dans les zones plus exclusives, ces coûts sont souvent plus élevés en raison du niveau de service. - Impôt sur le patrimoine :
Bonne nouvelle : l’Andalousie a pratiquement supprimé cet impôt pour les particuliers, ce qui représente un avantage significatif. - Impôt sur les revenus locatifs imputés (non-résidents) :
Si vous n’êtes pas résident et que le bien n’est pas loué en permanence, l’administration fiscale applique un impôt sur un revenu fictif :- 19 % pour les résidents UE
- 24 % pour les non-résidents UE
Basé sur 1,1 % ou 2 % de la valeur cadastrale.
- Charges (eau, électricité) : environ 200 €/mois pour un appartement de 2 chambres occupé à l’année.
- Abonnements: Internet, etc.
- Assurances : habitation, éventuellement voiture et santé complémentaire.
- Taxe municipale : collecte des déchets (Basura). Coûts annuels indicatifs :
- Marbella: 150–300 € (appartements), 300–500 €+ (villas)
- Benahavís: env. 18 €
- Estepona: 120–200 €
Checklist: préparation des documents
- Numéro NIE
- Compte bancaire espagnol
- Formulaire ‘Know Your Client’ complété
- Contrat de mariage (si applicable), traduit en espagnol
- Achat via société étrangère : statuts traduits et structure adaptée
- Expertise locale : travaillez avec un partenaire connaissant parfaitement le marché
FAQ
Question : Dois-je payer une commission d’agence en tant qu’acheteur ?Réponse : Non, elle est payée par le vendeur. Vous bénéficiez donc de nos services gratuitement.
Dans le cas d’un projet neuf, le prix est identique avec ou sans agent. Les agences permettent aux promoteurs d’accéder au marché international.
Les promotions ou avantages (ex. pack mobilier) sont souvent communiqués via l’agent.
Un agent offre également une vision objective du marché, contrairement au promoteur.
Question : Pourquoi ai-je besoin d’un avocat s’il y a un notaire ?
Réponse : Le notaire vérifie et formalise les documents.
L’avocat protège vos intérêts et garantit que le bien est acheté sans dettes ni charges.
Il prépare les contrats (réservation, compromis, acte) et réalise une due diligence complète avant signature.
Question : Que peut faire Costas & Casas pour vous ?
Réponse : En tant que spécialistes de la Costa del Sol, nous savons que le service et les détails font toute la différence.
Nous vous accompagnons de A à Z, dans votre langue, avant, pendant et après l’achat.
Le processus peut durer plusieurs semaines ou mois, et notre accompagnement est souvent indispensable.
Que vous recherchiez une villa moderne ou un appartement de luxe, nous garantissons un processus transparent et sans surprise.
Souhaitez-vous acheter en toute sécurité et sans souci ?
L’équipe de Costas & Casas est prête à faire de votre rêve une réalité sans stress. Contactez-nous dès aujourd’hui pour un entretien sans engagement.
Costas & Casas
Marbella, 09/04/2026
